賃貸の備え付け家電修理は大家負担？入居者負担？判断基準と連絡手順

春の引っ越し直後は、エアコン・給湯器・コンロなど生活に直結する設備トラブルが起きやすい時期です。ですが、慌てて自分で修理業者を呼ぶと、本来は貸主負担だった費用まで自己負担になることがあります。

• 賃貸の備え付け家電が壊れたとき、大家負担と入居者負担の基本ルール
• 契約書・重要事項説明書・設備表のどこを確認すればよいか
• 管理会社への連絡手順、無断修理を避けるべき理由、緊急時の例外

本記事では、賃貸の備え付け家電修理は大家負担か入居者負担かという疑問に対して、判断基準、契約書の確認ポイント、連絡手順、緊急時の対応までわかりやすく解説します。（専門知識は不要です！）

注：本記事は国土交通省、e-Gov法令検索、国民生活センターなどの公的情報をもとにした一般的な判断基準の紹介です。2026年3月11日時点で確認できる情報に基づいていますが、個別の契約内容や事案によって結論が変わる場合があるため、最終的には契約書と管理会社・貸主の案内をご確認ください。

賃貸の備え付け家電が壊れたときの原則は「経年劣化は貸主負担、過失は入居者負担」

まず押さえたいのは、その機器が賃貸物件の「設備」なのか、そして故障原因が経年劣化なのか、入居者側の責任なのかという2点です。

民法606条では、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うとされており、ただし入居者の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合はこの限りではありません。実務でも、備え付け設備の自然故障は貸主側が対応し、入居者の過失による故障は借主負担になる、という整理が基本です。契約実務の考え方は、国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも確認できます。

自然故障・経年劣化なら貸主負担になりやすい

たとえば、長年使われてきたエアコンが急に冷えなくなった、給湯器が寿命で着火しなくなった、備え付けコンロの点火系統が経年で弱って動かなくなった、といったケースです。こうした故障は、通常の使い方をしていても起こりうるため、一般的には貸主側の修繕対象になりやすいです。

入居者負担になりやすいケース

一方で、以下のようなケースでは入居者負担と判断される可能性があります。

• エアコンのフィルター掃除を長期間せず、詰まりや負荷増大で不具合を悪化させた
• 物をぶつけてパネルや操作部を破損した
• 異音や水漏れを把握しながら放置し、故障を拡大させた
• 誤った使い方や不適切な改造で故障させた

ただし、実際には原因の切り分けが必要です。自己判断で「自分のせいです」と決めつけず、起きた事実をそのまま管理会社へ伝える方が安全です。

「備え付けに見えるけれど自己負担」の典型は残置物

注意したいのが、見た目は備え付けでも、契約上は残置物として扱われるケースです。前の入居者が置いていったエアコンや照明、温水洗浄便座などが代表例で、この場合は貸主が修理義務を負わないことがあります。

つまり、「部屋に最初から付いていたかどうか」だけでは足りません。設備表、重要事項説明書、特約、引き渡し時の書類を順に見て、設備扱いか残置物扱いかを確認する必要があります。

負担者を判断する前に確認したい契約書の3ポイント

費用負担で迷ったときに最初に見るべきなのは、修理業者のサイトではなく契約書類です。特に次の3点を確認すると、判断しやすくなります。

1. 設備表・重要事項説明書で「設備」か「残置物」かを見る

まず、エアコン・給湯器・コンロが設備一覧に載っているかを確認します。設備として明記されていれば貸主側の管理対象と考えやすくなりますが、特約や別紙で扱いが変わる場合もあります。反対に、「残置物」「性能保証なし」などの記載がある場合は、貸主負担ではない可能性があります。

2. 特約条項で修理・交換の扱いを確認する

契約書の特約欄に、修繕費負担や小修繕の扱いが書かれている場合があります。もっとも、特約があるからといって、どんな場合でも一律に借主負担になるとは限りません。条文の読み方は契約内容や状況で変わるため、曖昧な文言は管理会社に確認しましょう。

原状回復や通常損耗の考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも整理されています。

3. 入居時チェックシートや写真・動画を見返す

入居直後に「すでに調子が悪かった」「最初から異音がしていた」という場合は、入居時からの不具合として説明しやすくなります。そのため、入居時の傷確認シート、写真、動画、メッセージ履歴が重要です。

特に春の新生活シーズンは、入居直後に設備不良へ気づく人が多くなります。気づいた時点で連絡するほど、後から「入居後に壊したのでは」と誤解されにくくなります。

壊れたときの正しい連絡手順｜まず管理会社へ、無断修理は原則NG

先に動き方をまとめると、契約書類を確認し、症状を記録したうえで、まず管理会社へ連絡するのが基本です。

費用負担と同じくらい重要なのが、最初の動き方です。国民生活センターも、賃貸住宅の使用に必要な修繕は原則として貸主側に修繕義務があり、無断で修繕すると退去時などにトラブルになる可能性があると注意喚起しています。2026年2月の注意喚起は国民生活センターの公表資料で確認できます。

連絡先の優先順位

1. 管理会社
2. 契約書記載の緊急連絡先
3. 貸主本人（管理会社がない場合や指示がある場合）

夜間や休日でも、まずは契約書や入居時書類に書かれた窓口を確認しましょう。とくに給湯器やガス機器は安全性の問題があるため、緊急窓口の案内が用意されていることがあります。

連絡時に伝えるべき内容

• 故障した機器名（エアコン、給湯器、コンロなど）
• 症状（冷えない、お湯が出ない、点火しない、水漏れ、異音など）
• 発生日時
• エラーコードの有無
• 写真・動画の有無
• 室内や周辺への被害の有無

この情報がそろっていると、管理会社側も修理手配や原因判断を進めやすくなります。

勝手に修理業者を呼ぶと何が問題になるのか

最も多いのは、後から費用精算を断られるケースです。貸主側が指定業者で確認したかったのに先に別業者を呼んでしまうと、「承認していない支出」と扱われることがあります。

さらに、交換部品や施工内容が貸主側の管理基準に合わないと、退去時に別のトラブルへつながることもあります。国民生活センターも、無断修繕は退去時トラブルの原因になりうると案内しています。

自分で修理してよい例外はある？緊急時・放置時の考え方

原則は管理会社や貸主への連絡ですが、通知後も修繕されない場合や急迫の事情がある場合は、例外的に自ら修繕できる余地があります。

民法607条の2では、修繕が必要な場合に、賃借人が通知したのに賃貸人が相当期間内に修繕しないとき、または急迫の事情があるときは、賃借人が修繕できるとされています。条文はe-Gov法令検索の民法で確認できます。

通知したのに長く放置されているとき

たとえば、管理会社へ何度も連絡しているのに修理日程がまったく決まらず、通常生活に大きな支障が出ているケースです。ただし、「相当期間」がどの程度かは、設備の種類や季節、危険性、代替手段の有無で変わります。自己判断で一足飛びに業者手配するのではなく、メールなど記録が残る形で催促し、対応履歴を残しておくことが大切です。

急迫の事情があるとき

たとえば、漏水が広がって階下被害の可能性がある、ガス臭がする、発煙している、感電の危険がある、といったケースです。このような場合は、被害拡大防止や安全確保が優先されます。まず電源や元栓の停止、避難、緊急窓口への連絡など、危険を避ける行動を取ってください。

なお、ガス臭や発煙などは通常の家電トラブルの延長ではなく、安全上の緊急対応が必要な場合があります。状況によってはガス会社や消防などへの連絡が先になることもあります。

賃料減額の可能性もある

設備不良が長引いて通常の使用が難しい場合、賃料減額が論点になることもあります。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」は2024年10月に改定され、エアコンが作動しない場合の目安として10％が示されています。ただし、このガイドライン自体が法的拘束力はなく目安と明記しています。詳細は日管協のガイドラインをご確認ください。

そのため、「必ず10％減額される」とは言えません。実際には契約内容、設備の種類、季節、設置台数、代替手段の有無などで調整される可能性があります。

管理会社がなかなか動かないときは、電話だけでなくメールや書面で通知履歴を残すことが大切です。公的な相談先を確認したい場合は、国民生活センターの消費生活センター案内も役立ちます。

エアコン・給湯器・コンロ別にみる負担判断と初動

読者が特に困りやすい3つの設備について、初動と見分け方を整理します。詳しい症状別の確認ポイントは、既存記事もあわせてご覧ください。

エアコン｜冷えない・暖まらない・水漏れのとき

エアコンは、まずリモコン設定、ブレーカー、フィルターの詰まり、室外機まわりの障害物など、すぐ確認できる範囲だけを見ます。そのうえで改善しないなら、備え付け設備である以上、管理会社への連絡が基本です。

フィルター掃除不足が原因のこともありますが、内部部品の劣化や冷媒系統の不具合など、見た目では判断しにくい要因もあります。詳しい症状別の見方はエアコン修理の相場や症状別対処はこちらで確認できます。

給湯器｜お湯が出ない・異音・異臭のとき

給湯器は生活影響が大きいうえ、安全性にも関わります。リモコンのエラー表示、ガス・水道・電源の状態、他の蛇口でも同じ症状かを確認し、異臭や異常音がある場合は使用を止めて早めに連絡してください。

給湯器の症状別チェックは給湯器が故障したときの症状別チェックを確認するで詳しく整理しています。

コンロ｜ビルトインか持ち込みかで扱いが変わりやすい

コンロは、もともとキッチンに組み込まれているビルトインタイプなら、賃貸設備として扱われることが多いです。一方で、入居者が後から持ち込んだ卓上コンロや据え置き型なら、原則として自分で修理・交換する対象になりやすいです。

つまり、コンロは故障症状よりも先に「どちらの所有物か」を確認することが大切です。

入居直後の故障はどう扱う？初期不良・過失・火災保険の整理

新生活で特に多いのが、「入居してすぐ壊れた」「最初から変だった」というケースです。このときは、通常の故障対応に加えて、入居時点の状態を示せるかどうかが大きなポイントになります。

入居直後の不具合は早めの申告が大切

入居初日から数日程度で見つかった不具合なら、入居時からの不具合として相談しやすくなります。逆に、明らかな不具合があったのに数週間放置すると、「入居後に悪化させたのでは」と見られる可能性が出てきます。

そのため、異常に気づいたら、日付がわかる写真・動画を残し、メールや問い合わせフォームなど記録が残る方法で早めに申告するのが安全です。

自分の過失か微妙なときは、原因を断定しない

たとえば「掃除不足かもしれない」「強く触ってしまったかも」と思っても、原因がそれだけとは限りません。機器の寿命や内部不具合が主因の可能性もあります。管理会社へは、起きた事実、操作状況、症状の経過をそのまま伝え、原因の断定は避ける方が後の行き違いを減らせます。

災害・事故由来なら火災保険が関係する場合がある

故障が経年劣化ではなく、落雷、風災、水濡れ、事故などに起因する場合は、火災保険や家財保険の対象になることがあります。ただし、保険の適用範囲は契約によって異なります。保険を使えるケースの全体像は火災保険で修理できるものの一覧を見るでも確認できます。

よくある質問（FAQ）